전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 전세 보증금의 일부 또는 전부를 월세로 바꿀 때, 그 차액에 대해 연 몇 %의 비율로 월세를 산정할지를 나타내는 지표입니다. 임대인과 임차인 모두에게 계약 조건을 판단하는 기준이 됩니다.

계산 방법

일반적으로 전월세 전환율은 다음과 같이 계산합니다.

전월세 전환율(%) = (연간 월세 총액) ÷ (전세보증금 - 월세보증금) × 100

예를 들어 전세 3억 원짜리 집을 보증금 5천만 원, 월세 90만 원 조건으로 바꾼다면, 보증금 차액 2억 5천만 원에 대해 연 1,080만 원(90만 원×12개월)의 월세를 내는 셈이므로 전환율은 약 4.3%가 됩니다.

법정 상한과의 차이

「주택임대차보호법」은 전월세 전환율의 상한을 정하고 있으며, 기준금리에 일정 비율을 더하는 방식으로 산정됩니다. 이는 임차인을 보호하기 위한 법적 상한선이고, 이 계산기가 보여주는 손익분기 금리는 개인의 자금 운용 관점에서 유불리를 따지는 지표라는 점에서 다릅니다. 실제 계약에서는 두 가지를 함께 참고하는 것이 좋습니다.

갈아탈 때 함께 고려할 것들

손익분기 금리 외에도 목돈을 다른 곳에 투자할 계획이 있는지, 전세자금대출 한도와 금리 조건은 어떤지, 월세 부담이 매달 현금흐름에 어떤 영향을 주는지도 함께 따져보는 것이 좋습니다. 특히 반전세처럼 보증금과 월세를 동시에 조정하는 경우, 보증금 차액과 월세 부담을 함께 계산해야 정확한 비교가 가능합니다.